VENDITA E LOCAZIONE: MISURARE IL GAS RADON PER GARANTIRE CHE L’IMMOBILE SIA PRIVO DI VIZI EVITANDO LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

La presenza del gas radon può esporre al risarcimento del danno

Compravendita e locazione: l’immobile deve essere privo di vizi

Negli ultimi anni tutti ne parlano con molta più frequenza, soprattutto gli specialisti della casa, ma nonostante le disposizioni riportate nel Decreto Legislativo n.101/2020, non c’è ancora la consapevolezza di verificare la presenza del gas radon al momento della vendita o di una locazione di un immobile.

L’articolo 1490 Codice Civile ricorda che: “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi [1491] che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore [2922]. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa [1229].

Il termine “vizio” genericamente è utilizzato per indicare i difetti intrinseci e materiali di una cosa, non facilmente eliminabili, che concretamente incidano sulla utilizzabilità del bene, o ne diminuisce il valore in modo apprezzabile, rendendolo inidoneo all’uso cui la casa o in genere il bene immobile è destinato come quello “abitativo”.

Può quindi capitare che, dopo aver acquistato la casa o sottoscritto un contratto di locazione, l’acquirente o il locatario prendano atto della presenza del gas radon, quindi un vizio non riscontrato prima della sottoscrizione del contratto di compravendita o di affitto, un vizio da considerarsi alla stregua di scarichi difettosi, infiltrazioni, cedimenti dei balconi o difformità degli impianti, denominati di solito vizi occulti.

Nella compravendita, i vizi occulti della cosa che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore fondano il diritto per l’acquirente di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (artt. 1490 ss. c.c.)

Nel caso della locazione, il vizio che incida sul godimento della cosa da parte del conduttore, già esistente al momento della consegna, comporta la possibilità che egli chieda la risoluzione del contratto o la riduzione del canone (art. 1578 del c.c.).

Una concentrazione del gas radon, che si genera dal decadimento dell’uranio, sostanza radioattiva e cancerogena, presente in alte concentrazioni in molte regioni d’Italia (Piemonte, Lombardia, Friuli Venezia Giulia, Toscana, Campania, Lazio, Puglia, Sardegna, Sivilia, ecc), impone una notevole accuratezza nelle verifiche preliminari agli atti di vendita e/o locazione, evitando il risarcimento del danno.

Il gas radon penetra attraverso il terreno ed entra nelle case, quindi è necessario mettere in atto laddove le concentrazioni superino i 300 Bq/mc previsti dalla legge (D.lgs 101/2020) delle azioni di rimedio (sigillature, pozzetti antiradon, ecc), che evitino l’ingresso negli edifici prima di ogni trasferimento immobiliare.

Ma c’è di più!

Il gas radon provoca il cancro del polmone, rappresenta la seconda causa di morte dopo il fumo di sigaretta e la salute è un diritto costituzionalmente garantito dall’art.32 , quindi il venditore è potenzialmente esposto anche al risarcimento del danno non patrimoniale. Ma non serve arrivare al decesso perchè la salute comprende anche il disagio e lo stress psichico che potrebbe presentarsi nell’acquirente dopo che è venuto a conoscenza di vivere in un immobile con alte concentrazioni di radon, che mettono a repentaglio la propria salute.

Il diritto alla salute comprende anche il diritto ad abitare e soggiornare in un ambiente salubre, privo di fattori anche solo potenzialmente pregiudizievoli e lesivi all’integrità psichica e fisica dell’individuo. Cass. 18247/2014

Puoi contattare un tecnico specializzato per le azioni di rimedio antiradon: la legge ha stabilito che possono agire i geometri architetti e ingegneri iscritti all’albo che siano in possesso di un apposito attestato di qualifica conseguito dopo la partecipazione ad un corso universitario dedicato di 60 ore. (Chiedi sempre che il tecnico esibisca il suo attestato, per evitare eventuali truffe). Per contattarne uno clicca qui

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